Faillite du plus grand promoteur chinois, Evergrande, taux record de vacances dans l’immobilier de bureaux aux Etats-Unis, faillites en chaîne d’agences immobilières en France, prix immobiliers en forte baisse en Allemagne… La crise immobilière a débuté.
En rendant le crédit plus cher et en faisant chuter le prix des actifs, la hausse des taux d’intérêt de ces deux dernières années a retourné le cycle haussier du secteur, dont les acteurs (investisseurs, promoteurs, financeurs, …) croyaient peut-être qu’il monterait jusqu’au ciel ! Pour comprendre ce retournement, il faut s’intéresser à la transformation du secteur au cours des dernières décennies. Elle tient en un mot : « financiarisation ». L’immobilier est devenu non plus ce qui permet à chacun de se loger, mais un actif financier au service de l’accumulation du capital. Sous l’emprise de la finance, le marché de l’immobilier est entré dans un cycle infernal.
Bien sûr les crises immobilières ne sont pas des nouveautés, nombre d’entre elles ont par le passé mis le feu au secteur financier. La crise financière de 2007-2008 a été précédée par une bulle immobilière mondiale qui avait éclaté avec la remontée des taux…
Mais tâchons plutôt de comprendre comment, au cours des dernières décennies, banquiers, gérants d’actifs et fonds d’investissement ont mis le feu au secteur immobilier.
La financiarisation de l’immobilier a commencé avec ce que l’on peut appeler le « dévoiement de la monnaie de crédit ». Traditionnellement, les banques créent de la monnaie en octroyant des crédits à l’investissement des entreprises. Dans l’après-seconde guerre mondiale, la forte reprise du crédit avait ainsi été portée par du crédit aux entreprises. Mais, au tournant des années 1990-2000, sa très forte accélération s’est accompagnée d’un changement de destination : le crédit à l’immobilier a pris le pas sur le crédit à l’investissement des entreprises, comme l’avaient montré les économistes Moritz Schularick, Alan Taylor et Oscar Jorda dans « The Great Mortgaging : Housing Finance, Crises, and Business Cycles » (septembre 2014, NBER). Dans le même temps, les banques se sont mises à acheter de plus en plus de titres financiers (obligations publiques et privées, actions, titres de créance…).
Changement de destination du crédit
Quand, au lieu d’aller à l’investissement productif, le crédit va à l’achat d’actifs immobiliers ou financiers déjà existants, cela a plusieurs conséquences. D’abord, des bulles spéculatives se forment, qui détournent l’argent de l’économie réelle. Si, à court terme, cela peut soutenir la croissance économique par des effets de richesse qui donnent aux propriétaires de ces actifs dont les prix montent le sentiment d’être plus riches et donc de pouvoir dépenser davantage, à plus long terme, quand la bulle éclate, il peut s’ensuivre une récession destructrice d’emplois et de capacités de production.
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